최근 한국의 오피스텔 수익률이 3년 만에 최고치를 기록했다는 기사가 있었는데요.
이번시간에는 오피스텔 3년만 최고치 투자에 대한 내용과 수익률 높은 지역, 구매시 체크사항, 구매과정, 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다.
오피스텔 수익률, 3년 만에 최고치…이젠 투자해도 될까 [심형석의 부동산정석]
오피스텔 수익률, 3년 만에 최고치…이젠 투자해도 될까 [심형석의 부동산정석], 한경닷컴 더 머니이스트
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오피스텔 수익률 3년만에 최고치 기록
2024년 1월 기준으로, 오피스텔 수익률은 5.27%로 상승했으며, 이는 2020년 7월의 4.75% 이후 가장 높은 수치입니다12. 이러한 수익률 상승은 주로 월세 가격의 상승 때문인데, 특히 전세 사기 문제로 인해 많은 사람들이 월세를 선호하게 되면서 임대료가 높아진 것으로 분석됩니다.
또한, 오피스텔 분양 수가 감소하고 있는 추세인데, 2021년에는 5만6724실이 분양되었지만, 2022년에는 2만6500여실로, 그리고 2023년에는 1만6300여실로 줄어들었습니다.
이는 원자재 가격 상승과 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 등으로 인해 오피스텔 공급 환경이 어려워진 것이 원인으로 보입니다.
정부의 '1·10 부동산 대책’에 따라,
올해부터 내년까지 준공되는 전용 60㎡ 이하의 오피스텔은 취득세, 양도세, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외되는 혜택을 받게 됩니다.
이러한 정책적 혜택으로 인해, 해당 조건의 오피스텔에 대한 관심이 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.
서울을 포함한 주요 지역에서는 새로운 오피스텔 공급 소식도 있습니다.
예를 들어, 서울 동대문구에서는 '이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’의 분양홍보관이 열렸으며, 서대문구에서는 '경희궁 유보라’가 견본주택을 열었습니다.
이러한 새로운 공급이 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목됩니다.
그럼, 오피스텔 수익률이 높은 지역은 어디일까요?
오피스텔 수익률 높은 지역
서울에서는 강북구가 연간 임대수익률 5.98%로 가장 높았으며, 이어서 금천구 5.68%, 동대문구 5.53%, 성동구 5.41%, 광진구 5.24%, 관악구 5.19%, 구로구 5.12%, 성북구 5.08%, 동작구 5.07%, 노원구 5.05% 순으로 나타났습니다.
전국적으로는 광주가 7.52%, 대전이 7.07%, 인천이 6.54% 순으로 오피스텔 임대수익률이 높게 나타났습니다.
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오피스텔 구매시 체크사항
오피스텔 구매시 수익률이 좋은 지역과 주변 공급여건, 투자수익률을 분석하여 선택하시면 될 거 같습니다.
투자시 고려해야 할 주의사항들을 몇가지 정리해 보겠습니다.
1) 희소성
주변환경을 파악하여, 다른 지역의 차별성이 있는 지 확인을 합니다.
입지와 교통이 좋은 호재가 있는 지역인 안정적 수익 기대할 수 있습니다.
주변 호재가 없더라도 할인점이나 편의점같은 직영매장이 있는지도 확인해 보는 것도 좋습니다.
대형유통사들은 미리 상권 분석후 입점을 하기 때문에 이런 부분들을 파악해서 미리 위치 파악하는 것도 도움이 되겠습니다.
2) 배후수요도 입주요건
오피스텔 에 위치에 따라서 수요와 수익률이 달라지게 되는데요.
도심 업무지역, 대학가주변, 산업단지 주변은 주변이 수요가 많기 때문에 수요와 공실의 부담이 적어 지게 됩니다.
또한 지하철, 대중교통 편리한곳, 쇼핑 문화, 편의 교육시설이 주변에 많이 있으면 직주근접의 장점으로 주거 만족도가 높아집니다.
관리비가 저렴하고, 주차공간이 많은 오피스텔, 편의시설이 잘 갖추어진 오피스는 수요가 좋아서 임대인을 쉽게 구할 수 있습니다.
3) 분양가 적정성
분양가의 적정성을 확인해야 하는데요.
총분양가에서 전용면적+주거공용면적+기타공용면적을 합산하여 계약면적으로 3.3㎡를 계산하여 확인합니다. 계약면적으로 계산하게 되므로 저렴해보이는 현상에 대해 잘 확인하셔야 합니다.
4) 임대 투자수익률 분석, 주변 공급여건 고려
실제 임대수익률 편차가 큰 만큼 반드시 현장에 나가서 월세 수준을 확인이 필요하고 투자수익률 분석을 하셔야 합니다.
수익률을 따질때는 초기 매입자금 뿐아니라, 관리비용, 세금부담, 감가 상각 등 추가적 제반비용도 고려하여서 생각하셔야 합니다.
매입하려는 오피스텔 주변에 소형 주택 공급이 많은지, 경쟁이 될수 있는 도시형 생활주택공급이 많은 지도 확인하고 이런곳은 되도록 피하는 것이 좋습니다. 공급이 많은 공실 우려가 높아지게 되기 때문입니다.
공실률이 높아지고 임대가 자주 바뀌게 되면 세금으로 나가게 되는 돈이 많아질수 있으므로 위치 선택은 신중하게 선택하셔야 합니다.
5) 일조권, 조망권
오피스텔은 상업지역에 지여지는 경우가 많아서, 용적율이 높게 되는데요. 주변이 건물들로 막혀 주거공간이 노출될 수도 있고 낮에도 빛이 잘 안들어 올수 있습니다. 일조권과 조망도 참고하셔야 합니다.
오스텔을 고르셨다면 구매과정은 다음과 같습니다.
오피스텔 구매 과정
위치, 가격, 시설, 교통 등을 고려하여 원하는 오피스텔을 선택합니다.
분양받고자 하는 오피스텔의 분양권을 확인합니다.
구입시 진행단계
1. 매매계약 체결: 매도자와 매수자 간에 매매계약을 체결합니다
2. 실거래 신고: 부동산 실거래가 신고를 합니다.( 오프라인 또는 온라인으로 가능)
3.. 대출 신청: 필요한 경우, 주택도시기금 오피스텔구입자금 대출 등을 신청할 수 있습니다
4. 세금 및 기타 비용 지불: 취득세, 부가가치세, 재산세 등 오피스텔 구매와 관련된 세금과 기타 비용을 지불합니다
5,등기 절차: 매매가 완료된 후, 오피스텔에 대한 등기 절차를 진행합니다.
등기까지 마치셨다면 오피스텔 등기를 축하드립니다.
오피스텔 구매 시 세금도 함께 고려해야 하는데요.
오피스텔을 구매하거나 보유할 때 세금
취득세
오피스텔은 주택이 아니기 때문에 무조건 4.6%의 취득세를 적용받습니다.
주택과 달리 면적이나 시세에 따라 변동되지 않고 단일 취득세로 처리됩니다.
재산세
오피스텔을 보유하고 있다면 6월 1일 기준으로 재산세가 부과됩니다.
0.25%의 단일 세율이 적용되며, 취득가액에 따라 다르게 부과됩니다.
업무용으로 사용할 경우 세율이 조금 다를 수 있습니다.
종부세
오피스텔 종부세는 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 주거용으로 확인되면 1가구 1주택자 기준으로 12억원 초과시 종부세가 부과됩니다.
양도세
오피스텔 양도세는 보유 주택수, 보유 기간, 규제지역 여부 등에 따라 달라집니다.
주거용 오피스텔은 주택과 동일한 양도세 및 중과세가 적용됩니다.
이번시간에는 요즘 오피스텔 수익률 3년 최고가를 나타내면서 오피스텔 구입지 고려사항, 구매과정, 세금 등에 대해 살펴보았습니다.
오피스텔을 구매하고자 할때는 반드시 교통과 입지, 거주환경을 잘 살펴보시고 세금부분도 확인하시기 바랍니다.
오피스텔 구매금액에 세금도 포함시켜 계산해 보시고 오피스텔 성공적인 구매 되시기 바랍니다.